La
situación económica y el desconocimiento de un proceso sin precedentes
son factores que Ecourbe y el arquitecto José Moreno creen que
repercuten en el retraso
La
legalización de Barquera Norte abre la puerta a otras parcelaciones.
Ecourbe, empresa cuyo germen hay que buscarlo en el 2003 pero que el año
pasado inició una nueva etapa con Libra Abogados con el 88% de su
capital social, ha gestionado el proceso. Su presidente, Manuel Mellado,
subraya la importancia del paso dado, ya que "jurídicamente se ha
demostrado que el proceso es viable, con más o menos esfuerzo". Ahora,
aunque las 173 parcelas de Barquera Norte son fincas urbanas, queda "la
fase más importante, la ejecución de las obras, que permitirá que la
parcelación tenga servicios básicos, que es la segunda gran batalla",
señala.
¿Por qué es tan difícil llegar a este punto? Mellado considera que "hay cierta comodidad del propietario" y algunos prefieren "quedarse como están" y no gastar. También influye el desconocimiento del coste. El director general de Ecourbe, Juan Alcaide, añade otras razones como que "es la primera vez que se hace y ni Urbanismo, ni los propietarios, ni los equipos redactores sabían lo que tenían que hacer y han ido aprendiendo". Mellado añade que poco a poco se han ido desbloqueando obstáculos como el 7% del aval, la valoración del 10% del suelo, el fraccionamiento del pago y el abaratamiento de las obras de urbanización. Además, se ha logrado, señala, reducir la reserva de zona verde a la mitad.
El coste del proceso es determinante. Ecourbe intenta que sea "como el cambio de coche, y debe estar entre los 18.000 y 25.000 euros, llave en mano", por lo que "cualquier precio distinto lo hace inviable", indica Mellado. El objetivo es "lograr buenas parcelaciones con el mínimo coste posible".
Cuando el proceso esté culminado habrá otra cuestión que resolver, el exceso de edificabilidad que se dé en algunas parcelas. Aunque Mellado considera que "no se producirá en muchos casos, ya que la segregación que se ha hecho dentro de una vivienda para construir una segunda se regulariza en el proyecto de reparcelación", habrá casos "donde hay una masificación de edificaciones y se podrá ir al AFO", es decir, al Asimilado Fuera de Ordenación. Esto significa que si hay dos parcelas de 1.000 metros cada una y una tiene una vivienda y la otra tres, puede ocurrir que una se legalice y las otras dos deban acudir al AFO para lograr su reconocimiento y los servicios.
Con Barquera Norte se abre una puerta pero el camino sigue. Ecourbe trabaja en el proceso de 15 con juntas de compensación constituidas, de las que cuatro son de la provincia. Todas suman 2,8 millones de metros, 1.653 parcelas y 3.032 propietarios. Además, tiene 16 más por constituir, con 2,7 millones de metros, 1.539 parcelas y 2.582 propietarios. En el primer grupo La Gorgoja, Alamillo, Torreblanca y Santa Ana de la Albaida son las más avanzadas. Todas tienen el proyecto de reparcelación redactado y Santa Ana, presentado en Urbanismo. Todas, excepto La Gorgoja, tienen la valoración del 10%. "Es verdad que se ha tardado mucho tiempo", señala, pero están "encarriladas".
El presidente de Barquera Norte, Antonio Avilés, se muestra satisfecho de demostrar que la legalización es posible y recuerda que las obras de urbanización darán trabajo a empresas y parados. Tras la recepción de cartas, publicación en el BOP, inscripción en el Registro, creación de la entidad de conservación, licitará de nuevo las obras, ya que hay empresas que han desaparecido. Reconoce que ha costado trabajo y un sinfín de reuniones desde la constitución de la junta de compensación en el 2009 pero "se ha puesto la primera piedra para que, con el tiempo, la integración de todos los cordobeses sea una realidad". Con su legalización, añade, Barquera Norte "genera optimismo urbanístico".
El arquitecto José Moreno, que ha hecho un estudio de la evolución de las parcelaciones de 1939 al 2011, lleva la reparcelación de Cuevas de Altázar. La dificultad que ve es "económica", sobre todo, por pagar el 10%, aunque sea a plazos. Además, está la "complejidad de la reparcelación en una parcelación ilegal", con la que, además, no acaba todo. Recuerda que "el proceso de legalización termina cuando las parcelas tienen servicios". Con la reparcelación se legaliza el suelo, pero las casas, después, ya que "es algo personal de cada propietario". "En el momento en el que esté inscrita la parcela, hecha la obra de urbanización, con servicios urbanísticos, se pueden legalizar las viviendas", señala. No obstante, "la casuística es grande, ya que hay unas inscritas ya en el Registro y otras no". En Cuevas de Altázar hay muchas inscritas al ser de los 70 y 80, por lo que con la reparcelación y los servicios "prácticamente no tienen que legalizar las viviendas". Lo que está claro es que "hay que ver caso por caso".
¿Por qué es tan difícil llegar a este punto? Mellado considera que "hay cierta comodidad del propietario" y algunos prefieren "quedarse como están" y no gastar. También influye el desconocimiento del coste. El director general de Ecourbe, Juan Alcaide, añade otras razones como que "es la primera vez que se hace y ni Urbanismo, ni los propietarios, ni los equipos redactores sabían lo que tenían que hacer y han ido aprendiendo". Mellado añade que poco a poco se han ido desbloqueando obstáculos como el 7% del aval, la valoración del 10% del suelo, el fraccionamiento del pago y el abaratamiento de las obras de urbanización. Además, se ha logrado, señala, reducir la reserva de zona verde a la mitad.
El coste del proceso es determinante. Ecourbe intenta que sea "como el cambio de coche, y debe estar entre los 18.000 y 25.000 euros, llave en mano", por lo que "cualquier precio distinto lo hace inviable", indica Mellado. El objetivo es "lograr buenas parcelaciones con el mínimo coste posible".
Cuando el proceso esté culminado habrá otra cuestión que resolver, el exceso de edificabilidad que se dé en algunas parcelas. Aunque Mellado considera que "no se producirá en muchos casos, ya que la segregación que se ha hecho dentro de una vivienda para construir una segunda se regulariza en el proyecto de reparcelación", habrá casos "donde hay una masificación de edificaciones y se podrá ir al AFO", es decir, al Asimilado Fuera de Ordenación. Esto significa que si hay dos parcelas de 1.000 metros cada una y una tiene una vivienda y la otra tres, puede ocurrir que una se legalice y las otras dos deban acudir al AFO para lograr su reconocimiento y los servicios.
Con Barquera Norte se abre una puerta pero el camino sigue. Ecourbe trabaja en el proceso de 15 con juntas de compensación constituidas, de las que cuatro son de la provincia. Todas suman 2,8 millones de metros, 1.653 parcelas y 3.032 propietarios. Además, tiene 16 más por constituir, con 2,7 millones de metros, 1.539 parcelas y 2.582 propietarios. En el primer grupo La Gorgoja, Alamillo, Torreblanca y Santa Ana de la Albaida son las más avanzadas. Todas tienen el proyecto de reparcelación redactado y Santa Ana, presentado en Urbanismo. Todas, excepto La Gorgoja, tienen la valoración del 10%. "Es verdad que se ha tardado mucho tiempo", señala, pero están "encarriladas".
El presidente de Barquera Norte, Antonio Avilés, se muestra satisfecho de demostrar que la legalización es posible y recuerda que las obras de urbanización darán trabajo a empresas y parados. Tras la recepción de cartas, publicación en el BOP, inscripción en el Registro, creación de la entidad de conservación, licitará de nuevo las obras, ya que hay empresas que han desaparecido. Reconoce que ha costado trabajo y un sinfín de reuniones desde la constitución de la junta de compensación en el 2009 pero "se ha puesto la primera piedra para que, con el tiempo, la integración de todos los cordobeses sea una realidad". Con su legalización, añade, Barquera Norte "genera optimismo urbanístico".
El arquitecto José Moreno, que ha hecho un estudio de la evolución de las parcelaciones de 1939 al 2011, lleva la reparcelación de Cuevas de Altázar. La dificultad que ve es "económica", sobre todo, por pagar el 10%, aunque sea a plazos. Además, está la "complejidad de la reparcelación en una parcelación ilegal", con la que, además, no acaba todo. Recuerda que "el proceso de legalización termina cuando las parcelas tienen servicios". Con la reparcelación se legaliza el suelo, pero las casas, después, ya que "es algo personal de cada propietario". "En el momento en el que esté inscrita la parcela, hecha la obra de urbanización, con servicios urbanísticos, se pueden legalizar las viviendas", señala. No obstante, "la casuística es grande, ya que hay unas inscritas ya en el Registro y otras no". En Cuevas de Altázar hay muchas inscritas al ser de los 70 y 80, por lo que con la reparcelación y los servicios "prácticamente no tienen que legalizar las viviendas". Lo que está claro es que "hay que ver caso por caso".
No hay comentarios:
Publicar un comentario